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·END·

其次是税费↑。法院不会考虑房子的税费问题?,他考虑的是如何将这套房以最高价拍出♀∴□,给原告做赔偿π⊿?。所以税费直接承担人就是法拍购房者♀〇∟。

接下来∟◇,子木以一文总结↑π▽,告诉大家在2020年到底哪些房子不能买〇〇↑?为了避免大家落入深坑﹡,也当是2020年的年岁愿望∵♀↑。

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去年有一个粉丝跟我抱怨⊿。说拿下一套法拍房☆,当拿着钥匙迫不及待地打开家门时?⊿∟,看到床上卧着一位老人∟,四目相对∟⊿⊿,尤为尴尬♂⌒。

这句话是去年双11杭州某学区房的起拍价♂▽↑,一时引来10多万人围观□∴?。当然最后房子以609.5万元被人抢走□,加上10万多元的佣金和平台费∵﹡,实际上和周边的正常住宅价相差无几∴?。

大部分都是买家秀和卖家秀┊π,这时候如果你发现质量问题﹡,或者风格不喜欢∴,再去改装所耗费的资金要远大于你买毛坯房π△,直接装的价格□△☆。

医疗对养老是硬性条件∵〇,一般沿海地区的景区医疗配套是很差的♀↑。如果出现什么疾病〇??,只能送到周边的县城或小城市▽◇⌒,再加上如果交通条件不好△∵△,一来二去♂□∴,老人可能就被折腾剩半条命了♂♀◇。这不是危言耸听▽♀,前段时间就接到过一个维权事件?⊿。

过去家里有铺子的算是有钱人了♀∟,是那种走在路上可以咧着嘴〇☆,踢飞腿的选手﹡∴。

1商住公寓公寓是住宅的第一衍生品∴。因为总价低、地段好、常年不受政策限制∴,再加上诸多开发商设计精美∴♂△,嘴上一忽悠△,便成了众多年轻人步入社会的首选居住产品♀□⊙。

一般银行会用50年减去房龄作为信贷的规则┊⌒﹡。如果你的房子太老▽,会影响下家的购房成本﹡?,逐而影响流动性⊿。

5法拍房“1套房只需要1块钱”♀。

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很多人△⊿,尤其是老年人信了“海边养老”这个邪┊□⊿,纷纷解囊将一辈子的积蓄抛洒在海边◇π∴,等待日出〇,享受静刻的美好△↑。中介一忽悠△♂⊿,儿女也被迫跟着在海边置业♂⌒,不然就是不孝顺〇。

前段时间一个粉丝咨询我维权说是2017年跟着朋友买了一套房┊∵♂,没有查到不利因素∴。等住进去的时候∴♂∵,才发现项目500米外有一个大型垃圾焚烧厂∟,一到下雨一股腐败气息就隔空飘了过来♂。最后只能闭户开空气净化器♂♂⊿。极为闹心┊。

但是很赤裸地告诉你△,目前市场上90%的精装房都是不达标⊙□∟,存在质量问题的♂。这也就是近两年来♂,房屋质量维权频繁爆发的原因▽。

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而现在这句话却截然相反□π,叫做“三代养一铺”⌒◇﹡。为什么﹡⊿?

所以买老破小首要去判断这个老城区是否未来会发生迁移♂。

这还得考虑交易问题〇π♂。商铺的交易税费差不多占整体房价的20%~30%∴?,比商住公寓还离谱⊿∟。基本上吞噬了商铺增值所带来的收益⊙♂,想出手很困难□〇?,只适合赚租子☆。

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交房时〇,你也不知道你房子精装修到底花了多少钱⊿,你也不能把地砖翻起来拿去检验▽〇π。

而现在⊙⊙,18线城市的商业街和购房中心都矗立了起来▽,集中商业效应分流购物需求△,大型商场周边的商铺瞬间成了“灯下黑”♀↑△。

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9最佳投资房写到这里﹡┊,很多人肯定要问♂,子木这不能买〇∵▽,那不能买⊿⊙π,到底什么房子才是投资最佳的品类△∵┊?

然后是关于办证♂▽┊,拍卖成功后⊙☆☆,法院就给你一个裁定书和确认书♂,其他不考虑﹡。至于资料齐不齐全△∟,还要看原房主配不配合◇⊙,光是这些就能跑断腿〇∟π。所以敢在法拍房里淘金的π∵﹡,这人能力非权既贵□□。

一方面是质量太差∴。开发商限价↑♂♂,利润本来就不高△▽,明面上说精装修4000元一平方∟↑,实际上成本也就7-800元一平方▽。很多开发商都是用精装修利润去弥补房子被限价的部分﹡↑。

不利因素主要有殡仪馆、垃圾场焚烧厂、化学工厂、污水处理厂、高压电等⌒⊙。

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除此之外◇,价值层层递减△□。如果你没有能力去挑选一套上好的房子◇♀,起码也要学会去避开所有让你悔不当初的深坑□┊。这个年代⌒┊,不亏就是赚∴┊☆,这个道理大家一定要明白π。

与此同时π﹡,在这轮房地产盛世中∴,衍生出了种类繁多⊙┊,可以满足各种需求的房地产产品◇。住宅、公寓、海景房、商铺、别墅、养老房……如果按照不同维度划分∟□⊿,几乎很难切割清楚▽⊙∟。

最后要注意一点是老破小的房龄▽┊♂。

但落到实处﹡,有的售楼处可能会摆在最显眼的地方π?〇,有的则是藏在犄角旮旯里?♀⊿,让你找不到□π。犄角旮旯里藏着↑△▽,你问售楼处小姐还没好话的∴♂┊,大概率说明这个盘有问题⊿。

流动性基本为0π┊,因为交易税费要比非普通住房高┊,懂行的人自然不会二手∴♀☆,入坑也是选新房☆。

最后得知这位老人是房主的老母亲⌒♂▽,年老体残说话还咄咄逼人☆♀,举着扫帚就把这位粉丝赶出去了♂π◇。最后粉丝去法院投诉﹡?〇,打110?⌒♀,均无效☆↑﹡,因为老人钉子户根本请不出去▽〇∴。

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随后我背起行囊﹡﹡∟,远赴京城求学◇∴△,学的正是房地产金融♂。

其次是互联网电商替代了商铺功能⊿。因为手机互联网时代的繁荣☆☆⌒,打开了线上获客渠道◇↑,那么商铺作为街头曝光吸引客流的功能就大大削弱了∟。

中国第一次房改现世∵,结束了福利分房制度♂⊙?。尤其是在1999年-2004年这几年∟▽〇,住房市场化全面推行?。差异化居住需求井喷∴♂,房地产市场迎来历史机遇△♂△。

接下来▽〇,陆陆续续搬了几次家□,一直到我学习生涯结束☆♂。

其次在投资属性上⌒π♂,最大的价值点在于学区△△♂。

首先是居住配套跟不上?。这点尤其表现在北方的山景房和海景房♂□♀。夏天还好〇,一到冬天〇,天气寒冷∵◇,小区供暖有限⊙∟↑,养老盘沦为空城∴⊿,周边连个买菜吃饭的地方都没有∟♂,更别说医疗条件?☆。

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父母每天5点起来就去工作☆□⊙,下班回家脸上总是带着笑容♀☆,因为邻里街坊大家都一样⌒□,所以幸福度很高⌒。

父亲说⊿♂,房子一开始是给人住的∟□⊿,但自打被贴上金融标签后﹡,就不可能只是钢筋水泥壳的命运↑〇。你的命运也一样△□∴,要随着大势去拼搏⌒。

然而很多人根本不懂行情∵♂♂。这几年尤其是三四线城市的商铺市场非常火热?⊿,大都是县城土豪成群结队去附近的城市购买新盘商铺♂◇。最后因为周边社区长期不见人口﹡,自己的商铺花了钱装修租不出价格△π,财富被割地干干净净♂♀▽。

如果你说∟⌒,我又不是常年呆在海边□♀,平时我把它租出去赚钱不就可以了吗♂﹡。

6限价精装房如果你经历过装修◇⌒,一定会认为装修是一件很痛苦的事情π。尤其是自己住的话∟▽,每个物件都想追求性价比〇△☆,又要请人画图纸做设计△﹡□,又要提防工人偷懒▽♀,几个月下来少几层皮♂◇↑。

其次是风格▽。开发商做精装修尤其是廉价精装修♀▽,都是批量操作♀。这一个小区内的所有房子装修风格都一个样∵﹡,能还原到样板间的80%已经是奇迹了♂♂。

所以如果买限价房的话▽☆,最好选择毛坯房□。当然如果品质较高?,价格到位的商品房⌒☆♂,精装修明显是占优的∵⌒↑,可以入手⊙。

赚租子的话⊙♂?,合格的商铺必须有7%~8%以上的回报率⌒,并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款☆☆,这样的商铺才有投资价值↑⌒。

殡仪馆不用多说∵☆∟,老百姓(603883,股吧)讲究⌒♂?,出门不遇白┊π,万事皆顺当♂。如果回家不时看到殡仪车?∴,车来车往□♀┊,一天的好心情都没了┊□△。

这便是商住公寓的三大原罪♂☆☆。想要购买商住的一定要擦亮眼睛∵,在过去的2019年∟,商住公寓销量很差⊿◇,很多开发商为了售盘?⌒,承诺购房者可以落户上学〇♀。最后难以兑现♀☆,被诉诸公堂的案例并不少△♂♂。

3养老海景房“面朝大海⊿﹡∴,春暖花开”⊙♀。

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市场上爆发过维权的楼盘是真的质量差⌒♀,甚至连表面活儿都做不齐全?☆〇。这种开发商一旦出现问题☆,同城区域的所有楼盘你心里基本可以拉黑名单了□⌒。

这些年↑┊☆,你会发现衣服大家都从商场或者淘宝买了⊙↑,很多美容美甲店、小酒吧、发廊、瑜伽健身店等等服务场所⊙,纷纷从街边商铺转移到了价格更为低廉的公寓或住宅中◇△。

再者海景房现在开发量巨大⌒,二手流动性非常弱□□﹡,想转手并不容易△┊。凡是想投资海景房的基本都在往新盘里面冲↑▽?。

至于那些特别想捡漏买法拍房的▽☆,低于正常市场价20%的法拍房可以考虑□〇,前提是你关系最够硬□,不嫌麻烦?π,最好还要带个面相狰狞的老铁△。

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当然海景房也有可以投资的标的⊿⊿⌒。首先上文所述所有条件都要满足π,终年宜居的气候、成熟的商业、医疗、交通配套⊙☆,缺一不可□∟﹡,对了⊿,还要有超强的物业水平?☆。

首先你得能找到它♀△┊。4超级老破小“买城中老破小◇♂,还是买郊区远新大∟?”

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这句话作为文艺青年向往梦想生活的艺术表达还算唯美↑♀,但对于现实海景房居住形式来说⊿,不切实际π∴﹡。

纵观中国楼市二十多年△♂,只有四大一线城市和几个强二线城市的中心城区没有迁移△,其他城市的中心城区大都发生了转移△▽〇。

事实上这几年地产红利期☆▽↑,政府对郊区是没有什么规划的﹡,开发商随便拍地随便盖⊙。开发商选一个风景还不错的郊区就开始做别墅∴⌒,周边什么配套都没有∴▽〇,这种只能叫“乡村别野”♀∴。

这个问题是平日里咨询最多的问题⊙﹡♂。我的回答是△∟∵,你首先要知道什么叫做老破小⊿。

文丨子木记得儿时住在筒子楼、小土房里◇,拥挤不堪↑┊,阳光也见不到多少∵∟□。

这对商铺价值的冲击是巨大的◇。很多人说π,我家小区门口的商铺每天人很多啊∵∴,也不应该投资吗∴↑⌒?

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最后再说一次π◇∟,在利润面前﹡,永远不要考验开发商的责任心?┊。多花点儿时间去研究装修?,就能省下几十万的费用∵?,不要为了图省事把钱都让人家宰割了♂。

其次是交易税费问题⊿。因为公寓的市场库存量巨大〇∴π,如果和住宅一样享受社会资源π,因总价低优势◇,住宅市场的购房需求一定会被大量分流┊∴⊙。为了避免对住宅市场房价的冲击♀⌒,所以政府无论是现在还是未来∟π,对公寓只能强行限制﹡。

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本文转载自公众号「子木聊房」正文5754字∴,预计阅读时间:看你速度

最后上面这八大深坑﹡♂〇,足可以让你省下十万百万∵♂,一定要谨记┊◇□!

但大多都是买了房♂,被套牢☆,烂尾的也不在少数∵♀。

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租不租得出去暂且不谈↑↑,海景房因为终年受海风、潮湿、暴晒影响〇,寿命本身比正常住宅短□♂,家中电器迅速老化☆,如果一年不来几次的话☆◇,家里被子、枕头发霉是常事儿∴。维护成本是很高的▽⊙。而且山高皇帝远∴♂,资产托管对租赁中介的要求非常高⊿☆﹡,这也很难去评定?↑。

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8不利因素房如果你去售楼处买房↑,一定一定要关注一个东西◇◇,叫做不利因素公示牌?。

硬通货房子一定要非常刚需〇,例如在交通便利、周边配套成熟(或未来成熟)的地段上〇∟π,户型在80-120平米之内♂♂,两室一厅或者三室一厅均可◇?﹡。如果资金条件达不到☆,可以选择性牺牲面积这些因素┊◇♂。其次在供需失衡的城市◇,例如一线和强二线城市♂◇,改善型地段房也是非常好的投资标的☆﹡↑。

这些硬性配件需要地方政府的大力支持和规划的∟▽∴,而且需要资金雄厚的大型开发商配合开发☆。在中国?⌒〇,只有20%的城市拥有这种条件♂,其他城市都不具备﹡□。

这些年因为买错了房⊙?,坠入深坑的例子数不胜数♂,到今天为止↑∟⌒,大多数人还在因为买错房子而抱憾终生♂♀☆。

法拍房最恐怖的是土地增值税◇。如果你不幸拍得一套公司房♀∵∴,这套房子买的时候100万□▽⌒,拍的时候因为市场行情增值了♂,是500万◇,那你缴纳的税费就是(500-100)X60%=240万的差额税费□?。

其次是装修流程和风格∟π⊙。房子从想象到成形♂┊∵,起码要经过土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位四个维度∵♂⊙。目前市场上能把4维度驾驭地炉火纯青的开发商屈指可数⌒♀⊿。只要一个环节出现问题⊙⊿┊,后来的善后工作基本都要靠你自己完成◇。

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然而大多数还是被套牢了♀。主要原因是公寓“出身不正”⊙,大多数由办公性质的土地转移而来π⊙。这种小产权的房子┊⊙,无法落户⊿┊﹡,孩子无法上学□,社会福利无法同等优待∟?,同时在一线城市还浪费了“处女贷”名额□▽。

别墅这个东西本来是富人的代名词π⊙,但近几年逐渐平民化△,价格甚至比市内刚需房都低好几个层次⊙∴□,由此逐渐吸引了大量的伪中产入坑﹡♂。

当然能买的公寓也有π▽◇。例如租金回报率极高的和70年大产权、民水民电、可落户上学的高级公寓品种﹡。当然这两种产品在2020年基本绝迹了﹡∟↑,更多的是深坑↑。

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不利因素公示牌是住建委强行要求执行的☆♀┊。

法拍房的第一个风险就是产权、抵押、物业情况你查不到∴。你不知道自己买了一套什么房▽∟⊙。对了还有实际居住问题♂△。

按照正常情况来讲☆,房子会随着时间折旧?↑。时间越长▽〇,房子的价值越低◇?⌒,如果超过50年☆♂,房子可能就是一文不值∟〇。但事实上∴,很多老房子的卖的价格要高于新房∵。

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我给总结一句话叫做“商铺价值的坠落┊▽⊙,源于时代的更替〇。”

现在这样的投资标的极少▽,需要花时间和走关系去挖掘⌒△。

7乡村别野最近很多粉丝咨询我?☆∵,郊区的别墅有没有投资价值♀∴♂。细一打听地段和开发商⊙◇,基本都回绝了△。

一夜之间﹡♀┊,商品房如春笋般矗立↑□☆。

因为别墅的价值在于强规划和强配套⊙△,成形特别难☆。因为别墅区住的人群收入较高∟⌒,自然对生活品质的要求也高△♂,周边配套应该有类似于高尔夫球场、马场、国际教育机构等象征性配套∵┊,其次交通要好∴,去市中心或者机场基本都要在30~60分钟内通达↑∵。

房子这东西?,我一直坚信一文价钱一文货?⌒。远低于市场价的房子不是没有□↑,是百年一遇⌒,否则就是带点儿问题的法拍房π△∵。风险你无法控制?┊。

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所以这就是大多数人喜欢精装修房的原因?。

现在大部分三四线的老破小就出现了无人接盘的窘境π♂⌒,大家一定要引以为戒⊿☆。如果买二手的话⊙♂,10年房龄的次新房是最佳的选择〇。

什么意思⊙♂﹡?就是提高税费交易∵△∵,让公寓很难套现⊙。这样既通过公寓完成了土地买卖任务〇▽,又保护了当地的房价不被公寓价格拉低∵。

俗不知∟♂,中国95%的养老海景房都是深坑┊⊙♀。

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例如郑州的市中心发生过3次迁移☆□﹡,合肥发生了2次☆。数据显示∟,全国333个地级市中△,至少有300个城市的中心老城区以悲剧结尾∴。

最后是居住问题∴,公寓虽然总价低﹡▽┊,小户型♂▽∵。但却不是符合家庭单位最好的居住形式∵〇。一般商住公寓♂♂,绿化低容积率高∟┊,一梯N户极为拥挤;不通燃气商水商电⊿□∴,居住成本高;而且物业商管一般⊿♀♂,很多街边小店鱼龙混杂┊〇,嘈杂不堪影响居住体验▽◇。

邻里邻外开始攀比♂∴♂,那时候第一次看到父母因为房子的事儿发愁♂,因为隔壁父亲的同事买了新房♂∟,隔三差五还要来我家絮叨⊙〇⊙。

很简单⊿,不要去关注那些花里胡哨的东西↑,回归本质?♀,去寻找大家都爱买的房子π♀□,就是所谓的“硬通货”▽。

如果不是学区房▽▽,未来的增值空间会很小♀。而且随着城市版图的扩大⌒,学区划片政策的普及♀,老破小的命运很可能出现大量分化⊿⊙。

纵观中国房地产发展历史⌒,这20年来◇﹡♂,轰轰烈烈几波大潮∴∴♂,房价螺旋式上涨?∵?,从钻石期到黄金期☆☆⌒,再到现在的白银期⊙∴∟。催生出了不计其数的房子﹡⌒,中国人均居住面积也从80年代的个位数△π⌒,发展到现在的人均近40平米☆。

首先是城镇化建设的饱和化▽◇⌒。原来商铺赚钱是因为城市商业开发不发达?﹡,一个城市能叫上商业购物街的就那么几条◇〇☆,商铺是稀缺品△┊?。

购房者小李给父母买了一套海景房△,开发商承诺半个小时到城中心医院⊙□。结果母亲在海景房养老期间♂,突遇心肌梗塞∴△⊿,全家人忙着送医院∟,道路颠簸了一个小时才到?〇,结果酿成了悲剧∟。

所以不利因素严重的地段对房子的升值潜力影响很大﹡,影响流动性△⌒☆。尤其对于楼盘较多的城市↑?⊿,购房者选择空间大﹡,对不利因素更为关注♀,价格很难跑过市场平均⌒♂。

这就是房子背后的土地价值﹡⌒◇。城中心的老破小所在的土地价值远比房子的建筑价值贵↑⌒?,在这里你可以享受到周边的公共设施配套和社会福利待遇∴△。但前提是这个中心区永远不会变┊□♀。

然而从1998年开始⌒π↑,仿佛一切都变了↑♂π。

幸福源于对比♀⊿↑,父母还是最后一咬牙东拼西凑买了新房♂。

2街边商铺过去有句老话∵♂,叫做“一铺养三代”∵♀♀,意思是买一个商铺∴↑,无论是自己做生意还是租出去△☆,赚来的收益可以养上下三代人☆。

但是经过这么多年的房地产演绎☆♂⌒,有些房子价值翻了几番∴∟,有些却按部就班π,还有甚至将一辈子的血汗钱套死其中π♂,仅能满足居住需求⌒∴↑。

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